房贷计算器

本计算器提供完整 PITI 估算，包含本金、利息、房产税、保险和 PMI。但结果仅供参考，不构成贷款报价或承诺。实际月供可能因税率差异、保险覆盖范围、信用评分等因素而有所不同。致电可获取包含所有费用的个性化估算。

实际月供通常包含 PITI：Principal（本金）+ Interest（利息）+ Taxes（房产税）+ Insurance（保险）。如果首付低于 20%，还可能包含 PMI（Private Mortgage Insurance，每月可能增加 $100-$300+）。Co-op 还需支付维护费（Maintenance Fee）。使用本计算器的高级选项可以估算完整 PITI。

首付比例越高，贷款金额越低，月供越少，利率通常也更优。首付达到 20% 可免除 PMI（每月节省 $100-$300+）。但首付过高会减少手头流动资金，需根据个人财务状况平衡考虑。了解更多请查看购房贷款详情。

30 年贷款月供更低（约为 15 年方案的 60%-70%），但总利息显著更高。15 年贷款月供较高但利率通常低 0.25%-0.5%，总利息大幅减少。选择取决于月供承受能力和财务目标。您可以用本计算器分别输入两种期限对比，或查看还款明细表了解每期还款构成。

利率受多种因素影响：联邦基准利率、信用分数（740+ 获最优利率）、首付比例、贷款类型（固定/浮动）、房产类型（自住/投资）、贷款金额（Conforming/Jumbo）等。每个人的利率都不同，致电可获取您的个性化利率报价。

PMI（Private Mortgage Insurance）是首付低于 20% 时贷款机构要求的保险，费用通常为贷款金额的 0.5%-1%/年。当贷款余额降至房屋价值的 78% 时，PMI 自动取消；降至 80% 时可主动申请取消。通过额外还款可加速达到取消条件。

PITI 是房贷月供四大组成部分的缩写：Principal（本金）、Interest（利息）、Taxes（房产税）、Insurance（保险）。银行在评估贷款申请时，以 PITI 总额作为计算债务收入比（DTI）的基础。了解完整 PITI 有助于准确预算购房成本，避免低估实际月供。了解更多请参考购房贷款详情。

购房能力主要取决于三个因素：收入水平、现有债务和可用首付。银行使用 DTI（债务收入比）评估：前端 DTI（住房支出/收入）通常不超过 28%-33%，后端 DTI（总债务/收入）不超过 36%-50%。使用本页的负担能力计算器可快速估算三个档位的最高可购房价。

DTI（Debt-to-Income Ratio）是每月总债务支出占月收入的比例，分为前端和后端两种。前端 DTI 仅计算住房支出（PITI），后端 DTI 包含所有月债务（房贷+车贷+信用卡等）。Conventional 贷款通常要求后端 DTI ≤ 43%，部分贷款方案最高可达 50%。DTI 越低，获批可能性越高，利率也可能更优。了解更多请查看完整常见问题。

一般来说，当新利率比当前利率低 0.5%-1% 以上时值得考虑再融资。关键指标是「回本月数」：过户费用 ÷ 每月节省金额 = 回本月数。如果您计划继续持有房产超过回本月数，再融资就是划算的。使用本页的再融资对比工具可精确计算。了解详情：再融资方案 | 套现再融资。

还款明细表（Amortization Schedule）展示每个月的还款构成——多少用于偿还本金、多少是利息、剩余贷款余额。它揭示了贷款前期利息占比高、后期本金占比高的规律。这对规划额外还款策略尤为重要：即使每月多还几百美元，也能显著缩短贷款期限并节省大量利息。

自雇人士的收入计算方式与 W-2 雇员不同。银行通常参考近 12-24 个月的银行流水（Bank Statement）来评估实际收入，而非报税收入。Union Lending 提供不查收入贷款（Bank Statement Loan），无需传统收入证明即可申请。使用上方计算器时，建议以银行流水的平均月存入金额作为收入参考。需要评估？致电咨询。