Co-op Loan · 合作公寓贷款
纽约Co-op，我们最懂怎么贷
纽约买Co-op不是只过贷款这一关——还有Board审批、Board Package、面试。我们帮你两关一起过，从贷款到Board全程中文协助。
- Co-op 专属方案
- Board 审批协助
- 全程中文服务
什么是Co-op贷款（Co-op Share Loan）？
Co-op贷款比普通房贷多一道关：不仅银行要批准你，Co-op Board也要审查你的财务状况。不是所有银行都做Co-op贷款，Board Package准备不充分直接被拒。DTI要求通常比Condo严（25%–28%），还需要额外1–2年的流动储备金证明。
最低首付20%
最低信用分680
参考利率范围6.5%–7.5%
审批周期60–90 天
最高贷款额$3,000,000+
服务区域纽约全区
利率仅供参考，Co-op首付要求可能因Board规定而更高，实际条件以最终审批为准。
CO-OP LOAN
纽约 Co-op 贷款，找对人是关键
纽约超过一半的公寓是 Co-op。买 Co-op 不像买 Condo——产权是公司股份，不是房产本身；贷款叫 Share Loan，不是 Mortgage；过户除了贷款机构还要通过 Board 审批。
不是所有银行都做 Co-op 贷款，更别说理解华人买家的情况。我们深耕纽约市场多年，熟悉各大 Co-op 的 Board 要求，帮你贷款和 Board 两关一起过。
- Co-op 专属贷款方案，Share Loan 专业处理
- 协助准备 Board Package 全套材料
- Board 面试辅导，提高通过率
- 纽约全区覆盖（曼哈顿/皇后区/布鲁克林）
Co-op vs Condo：到底有什么区别？
买之前必须搞清楚的关键区别
Co-op 合作公寓
- 拥有的是公司股份 + 专有租约
- 必须通过 Board 审批
- 转售需 Board 同意
- Maintenance 通常含房产税
- 贷款方式：Share Loan
- 出租限制较多
Condo 产权公寓
- 拥有的是实际房产产权
- 通常无 Board 审批
- 转售自由度高
- 管理费不含房产税
- 贷款方式：标准 Mortgage
- 出租限制较少
Co-op 贷款关键参数
Board 通常有自己的财务要求，以下为常见标准
Process
Co-op 贷款五步流程
从咨询到拿钥匙，贷款+Board 两关全程中文协助
1
免费电话咨询
致电告知目标 Co-op 和您的财务情况，我们帮您评估贷款和 Board 通过的可能性
2
获得贷款预批
提交收入和资产材料，最快 1-3 天获得 Pre-Approval Letter——这是 Board Package 的核心文件
3
准备 Board Package
我们协助整理全套 Board 申请材料：财务报表、推荐信、雇主信等，确保完整专业
4
Board 面试 + 审批
提前辅导面试准备，面试后等待 Board 批准。通常 2-4 周
5
签约过户拿钥匙
Board 批准后签署贷款和股份转让文件——恭喜，纽约有家了
提前准备，审批更快
客户真实反馈
以下为服务案例展示，旨在说明服务类型与流程体验，不暗示保证批准
第一次买 Co-op，完全不懂 Board Package 怎么准备。顾问帮我整理了全套材料，还提前辅导了面试问题。Board 面试很顺利，一次通过。如果没有他们的帮助，我自己根本搞不定。
M
M 女士
自雇开餐馆，之前被两家银行拒了说不做 Co-op。Union Lending 不仅做 Co-op，还用 Bank Statement 方式验证收入。顾问对 Co-op 流程特别熟，从贷款到 Board 全帮我搞定了。
J
J 先生
FAQ
Co-op 贷款常见问题
最大区别是产权形式。Condo 你拥有房产的产权（Real Property），Co-op 你拥有公司的股份（Shares）+ 专有租约（Proprietary Lease）。Co-op 需要 Board 审批买家，管理费通常包含房产税，贷款方式也不同。
Co-op 贷款的抵押物是股份和租约，不是房产本身。所以叫 Share Loan 而不是 Mortgage。审批需要同时通过贷款机构和 Co-op Board 两关。不是所有银行都做 Co-op 贷款。
Board Package 是提交给 Co-op 管理委员会的申请材料包，通常包括：购房申请表、财务报表、最近 2-3 年报税单、雇主信、银行对账单、推荐信（个人+专业各 2-3 封）、贷款预批信等。每个 Co-op 要求可能不同。
通常 20%-25% 起。很多 Co-op Board 要求买家首付至少 20%，部分高端 Co-op 甚至要求 50% 或全款。此外 Board 通常还要求过户后保留 1-2 年维护费的流动资金储备。
Board 面试通常是形式性的，主要看财务状况和个人素质。准备要点：着装得体、态度友好、熟悉自己的财务文件、准备回答关于工作和生活方式的问题。我们会提前帮您做面试辅导。
Maintenance 通常包含：物业管理费、大楼保险、公共区域维护、水费、有时包含暖气和热水。最重要的是——Co-op 的 Maintenance 通常包含房产税（Condo 管理费不含）。
取决于 Co-op 的规定。大部分允许限制性出租（如住满 2 年后可出租 1-2 年），少数允许无限制出租，也有完全不允许出租的。购买前务必确认该 Co-op 的 Subletting Policy。
部分 Co-op 接受外国买家，但很多高端 Co-op 要求买家有美国身份或至少有 SSN。外国人买 Co-op 通常首付要求更高（可能 40-50%），Board 审批可能更严格。建议提前确认。详见外国人贷款。
Co-op 贷款利率通常与同等条件的 Condo 贷款相当，有时甚至略低。具体利率取决于信用分、首付比例和贷款金额。找有 Co-op 经验的贷款机构很重要。
比 Condo 贷款长，通常 60-90 天。贷款预批 1-3 天，Board Package 准备 1-2 周，Board 审核 2-4 周（含面试），贷款正式审批 2-3 周，过户 1 天。提前准备可以节省时间。
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