Mixed-Use Loan · 商住混合贷款
楼下做生意楼上住家，一笔贷款搞定
底商住宅一体物业，住宅路线还是商业路线？关键看商业面积占比。选对方案，首付更低、审批更快。中文全程指导。
- 住宅 + 商业路线灵活选
- 中文全程服务
- 自雇也能贷
什么是混合用途贷款？
商住混合物业（Mixed-Use）的贷款取决于商业面积占比——商业部分不超过25%–49%（各贷款机构标准不同）可按住宅贷款走，否则必须走商业贷款。利率比纯住宅高0.25%–0.75%，首付通常15%–25%。楼下自己开店、楼上住人是最常见的申请场景。
最低首付20%
最低信用分680
参考利率范围7.0%–8.5%
审批周期30–60 天
最高贷款额$3,000,000+
商业占比≤50%
利率仅供参考，实际利率取决于物业类型、商业占比、信用分等因素，以最终审批为准。
商住混合物业贷款怎么运作？
商住混合物业（Mixed-Use Property）是指同一栋建筑内同时包含住宅和商业用途的物业——最常见的形式是楼下店铺、楼上住宅。
在纽约、洛杉矶等华人聚集区，这类物业非常普遍：底楼是餐馆、超市、诊所，楼上是公寓。业主可以自住+出租，也可以自住+自营生意。
贷款方案的关键在于商业面积占比——占比不同，走的贷款路线完全不同，首付和利率差别很大。
两条贷款路线，看商业面积占比选
商业面积占比决定您走哪条路线
住宅路线 Residential
商业面积 ≤ 25%
- 按住宅贷款审批，首付更低
- 自住首付 15%-20%，投资房 25%
- 利率接近普通住宅贷款
- 审批流程快，30-45 天
- 适合底楼小商铺 + 楼上住家
大多数华人社区的底商住宅都符合此路线
商业路线 Commercial
商业面积 > 25%
- 按商业贷款审批，额度更高
- 首付通常 25%-30%
- 可贷金额更大，适合大型物业
- 审批周期 45-60 天
- 适合商业比重大的综合物业
商场、办公+住宅综合体等适用此路线
商业面积占比计算示例
5,000 sqft总建筑面积
→
1,200 sqft底楼商业面积
→
24%商业占比
1,200 ÷ 5,000 = 24% ≤ 25% → 走住宅路线，首付更低、利率更优
Process
商住混合贷款五步流程
从咨询到过户，全程中文专人跟进
1
电话咨询评估
告知物业地址和面积分配，我们判断走住宅还是商业路线，确认大致方案
2
提交材料预批
提供收入证明、银行账单和物业信息，最快 1-3 天获得 Pre-Approval
3
物业评估
安排评估师对物业进行估值，确认商业和住宅面积分配符合贷款要求
4
正式审批
Underwriter 审核全部材料，确认贷款条款，出具贷款承诺函
5
签约过户
签署过户文件，支付首付和过户费，完成产权转移——开始您的住家+生意
提前准备，审批更快
客户真实反馈
以下为服务案例展示，旨在说明服务类型与流程体验，不暗示保证批准
在法拉盛买了一栋底楼奶茶店、楼上两套公寓的物业。商业面积刚好 22%，走的住宅路线，首付只要 20%。Union Lending 全程中文沟通，帮我算清了面积占比，省了不少首付。
L
L 先生
自己开中餐馆，想买底楼是自己餐馆的物业。自雇报税少被银行拒了两次，Union Lending 用 Bank Statement 方案看流水批了。楼下做生意楼上住家，月供比之前租金还少。
W
W 女士
FAQ
商住混合贷款常见问题
商住混合物业（Mixed-Use Property）是指同一栋建筑内同时包含住宅和商业用途的物业。典型形式是楼下店铺（餐馆、超市、诊所等）、楼上住宅公寓。
主要两种：住宅路线（商业面积≤25%）首付更低、利率更优；商业路线（商业面积>25%）额度更高但首付和利率要求也更高。关键看商业面积占总面积的比例。
商业面积占比 = 商业用途面积 ÷ 总建筑面积 × 100%。例如总面积 5,000 sqft，底楼商铺 1,200 sqft，占比 = 24%，可走住宅路线。评估师会在评估报告中确认面积分配。
住宅路线：自住 15%-20%，投资房 25% 起。商业路线：通常 25%-30%。首付越多利率越优。致电可获取针对您具体物业的首付方案。
可以。自雇人士可以用 Bank Statement 贷款——凭 12-24 个月银行流水审批，不看 W-2 和报税。特别适合在自己物业楼下开店的业主。
如果您住在楼上、楼下开自己的店，可以按自住（Owner-Occupied）申请。自住物业首付更低、利率更优。但需要证明您确实居住在物业内。
可以。底楼商铺出租的租金可以计入还款能力。投资型商住物业还可以考虑 DSCR 贷款——按租金收入审批，不查个人收入。
如果物业有 HOA，月费会计入 DTI（债务收入比）。某些商住混合公寓的 HOA 可能较高，建议申请前确认 HOA 金额。
基本材料包括：身份证明、收入证明（W-2 或银行流水）、2 个月银行账单、物业信息（商业面积占比、租约等）。点击上方「查看材料清单」获取完整列表。
住宅路线通常 30-45 天，商业路线 45-60 天。材料齐全、商业面积占比明确的情况下可以加快。建议提前准备好物业的面积分配文件。
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