What Is an Investment Property Mortgage?
An investment property mortgage is a loan used to purchase real estate that will generate rental income or be resold for profit — not used as your primary residence. Investment property loans typically require higher down payments (15-25%), higher interest rates, and stronger financial profiles than primary home loans. The most popular option for investors today is the DSCR loan, which qualifies you based on the property's rental income rather than your personal income — making it possible to scale your portfolio without hitting DTI limits.
投资房贷款和自住房贷款是两回事。首付更高、利率更高、审批更严——但回报也更大。关键是选对贷款类型：用传统贷款每多一套就多吃你一块 DTI，用 DSCR 就完全绕过这个限制。我帮过的华人投资客，大多数从第 2-3 套开始就换 DSCR 了。
利率仅供参考，实际利率取决于首付比例、信用分、物业类型、DSCR 比例等因素，以最终审批为准。
想扩大投资组合，是不是卡在这些地方？
"DTI 已经超了，银行不再批"
自住房月供 $3,000 + 第一套投资房月供 $2,200——DTI 已经 48%。想买第三套？传统贷款直接拒你。但你每套房都在正现金流，银行不看这个。
"自雇收入银行不认"
开餐馆赚钱想买个出租房——但税表上 AGI 太低，传统贷款算不出足够收入。你有钱付首付，房子也能自己养活自己，就是过不了银行那关。
"想用 LLC 持有，银行不受理"
为了资产保护和税务优化想用 LLC 买房——但大部分传统贷款不接受 LLC 借款人。你需要的是允许 LLC 持有的贷款方案。
这些问题的根源是同一个：你用了不对的贷款类型。投资房有投资房的玩法。
投资房贷款：4 种方案对比
根据你的收入来源、持有套数和投资策略，选最合适的
| 方案 | 收入证明 | 首付 | 信用分 | LLC | 最适合 |
|---|---|---|---|---|---|
| DSCR | 租金覆盖月供即可 | 20-25% | 660+ | 可以 | 多套投资·规模化 |
| Bank Statement | 12-24月银行流水 | 15-20% | 620+ | 视情况 | 自雇+投资房 |
| Conventional | W-2+税表 | 15-20% | 680+ | 不可以 | 前1-2套·利率最低 |
| Fix & Flip | 翻修计划+经验 | 10-20% | 660+ | 可以 | 买旧房翻新转卖 |
我帮过的华人投资客里，第 1-2 套通常用 Conventional（利率低），第 3 套起转 DSCR（不受 DTI 限制）。这是最省钱的组合策略。
为什么华人投资客都在用 DSCR？
DSCR = Debt Service Coverage Ratio，就是租金收入 ÷ 月供。比值 ≥ 1.0 说明这套房自己能养活自己——贷方就批了。
举个例子：休斯顿一套 $38 万的独栋，月租 $2,600，月供（本息+税+保险）$2,200。DSCR = 2,600 ÷ 2,200 = 1.18——通过。完全不看你个人收入、不看税表、不算 DTI。
一位温州客户用 DSCR 在 18 个月里买了 4 套——每套独立审批，互不影响。传统贷款到第 3 套就卡 DTI 了。
- 零个人收入文件——不看税表不看流水
- 不限持有套数——第 1 套到第 20 套都能做
- 可用 LLC/Trust 持有——资产保护+税务优化
- 短租 Airbnb 收入也可算——需提供平台收入证明
华人投资客真实案例
以下为服务案例展示，旨在说明服务类型与流程体验，不暗示保证批准
4 套独栋 · DSCR · Houston
温州投资客，18 个月买 4 套，每套 $35-42 万，月租 $2,200-2,800。用 DSCR 逐套审批，零个人收入文件。全部正现金流。
餐馆老板 · BS + DSCR · Queens
自住房用 Bank Statement 贷的，第二套投资房 DTI 超了，转 DSCR——只看租金 $3,200 覆盖月供 $2,700，顺利批了 $62 万。
科技工程师 · Conventional · Bay Area
Google 工程师买第一套投资房，W-2 收入高、信用分 780。用 Conventional 拿到最低利率 6.75%，$95 万买 San Jose 两居 Condo。
翻修转卖 · Fix & Flip · Atlanta
买了一套 $18 万老房，投 $6 万翻修，卖 $31 万。用 Fix & Flip 贷款做 12 个月短期融资，利息只付 6 个月就卖掉了。净赚 $5.2 万。
海外投资 · Foreign National · Irvine
人在上海，用护照+国内银行流水买了尔湾 $120 万公寓，出租给 UCI 留学生。Foreign National + DSCR 组合方案，全程远程。
Multi-Family · DSCR · New Jersey
买了一栋 4-unit 多家庭房，总租金 $8,800/月，月供 $6,200。DSCR = 1.42，用 LLC 持有。每月正现金流 $2,600——一栋楼顶别人四套。
现在买投资房 vs 继续等：一年差多少？
假设 $40 万投资房，首付 25%（$10 万），月租 $2,400
| 对比项 | 现在买 | 等一年再买 |
|---|---|---|
| 购买价 | $400,000 | $420,000-$432,000（涨 5-8%） |
| 首付 | $100,000 | $105,000-$108,000 |
| 一年租金收入 | $28,800（$2,400×12） | $0 |
| 一年本金偿还 | ~$5,400（资产积累） | $0 |
| 一年增值 | $20,000-$32,000 | $0（你没持有） |
| 多付首付 | — | $5,000-$8,000 |
| 机会成本合计 | 赚 $54,200+ | 亏 $54,200+ |
每晚一年买投资房，你损失的不只是房价差——还有 $28,800 的租金收入和 $5,400 的本金积累。
投资房贷款五步流程
从评估到过户，全程中文专人服务
电话评估·选方案
告诉我们你已有几套房、目标城市和预算。我们根据你的 DTI 和收入类型推荐 DSCR / Conventional / Bank Statement
不影响信用分，不收任何费用
DSCR 预审
提供目标房产的预期租金（我们会帮你查 Zillow Rent Zestimate），计算 DSCR 比率确认可行性
DSCR ≥ 1.0 通常就能通过
获得预批信
提交材料后最快 1-3 天获得投资房 Pre-Approval Letter
投资房预批信让你在抢 offer 时更有竞争力
下 Offer·验房·评估
出价、验房、银行评估——投资房评估会额外看租金市场
全程中文协助，有问题随时联系
过户·开始收租
签署贷款文件完成 Closing，投资房通常 21-30 天过户。找好租客就开始现金流
需要物业管理推荐？我们也可以帮忙
投资客真实反馈
以下为服务案例展示，旨在说明服务类型与流程体验，不暗示保证批准
$1.5M 组合 · 18个月完成
$950K · 利率 6.75%
买$180K 卖$310K · 净赚$52K
之前在 Chase 只能贷两套投资房，第三套说 DTI 超了。Julie 帮我用 DSCR 方案——只看租金收入，不管个人 DTI。18 个月买了 4 套休斯顿独栋，每套月租 $2,200-2,800，都是正现金流。现在每月被动收入 $3,600。
第一次买投资房什么都不懂，怕买错怕贷不了。Julie 帮我从选区域到算现金流全部理了一遍——最后用 Conventional 拿到 6.75% 利率，月租 $2,800 月供 $2,100，每月正现金流 $700。早知道投资房这么好做，应该早两年开始。
