What Is a Non-QM Loan?
A non-QM (non-qualified mortgage) loan is any home loan that doesn't meet the Consumer Financial Protection Bureau's Qualified Mortgage standards. QM loans require W-2 income, a debt-to-income ratio under 43%, and full tax return documentation. Non-QM loans use alternative ways to verify your ability to repay — bank statements, rental income, liquid assets, or foreign income. They are fully legal, fully regulated, and offered by licensed lenders across all 50 states.
翻译成大白话：传统银行贷款只认 W-2 和税表。你实际赚多少不重要，表上写多少才重要。Non-QM 贷款换了一套审批逻辑——看你银行里进了多少钱、房子能租多少钱、账户里有多少资产。对于华人自雇群体来说，这才是合理的审批方式。
利率和条件因方案类型、信用分、首付比例和物业类型而异，以最终审批为准。
QM vs Non-QM：为什么传统贷款不适合你？
| 对比项 | QM 传统贷款 | Non-QM 贷款 |
|---|---|---|
| 收入证明 | W-2 + 两年税表 | 银行流水/租金/资产均可 |
| DTI 限制 | 严格 ≤ 43% | 可达 50%+ |
| 自雇友好度 | 低——AGI 决定一切 | 高——看实际现金流 |
| ITIN/外国人 | 不接受 | 专门方案可用 |
| 投资房 | 受个人DTI限制 | DSCR只看租金，不限套数 |
| 利率 | 通常更低 | 高 0.5%-2% |
| 审批灵活度 | 模板化，一刀切 | 按个案审批，因人而异 |
| 适合谁 | 有 W-2 的上班族 | 自雇/投资者/新移民/外国人 |
利率高一点，但你能拿到贷款——这才是关键。拿不到传统贷款的人，Non-QM 就是唯一的路。
我们提供的 Non-QM 贷款方案
每种方案解决不同问题——找到最匹配你的那个
Bank Statement Loan
看银行流水，不看税表
12-24 个月银行存款证明收入。自雇、现金收入、报税少的人首选。首付低至 10%，最高贷 $300 万+。
- 自雇/小生意/1099
- 信用分 620+
- 自住房+投资房
DSCR 投资房贷款
租金覆盖月供，零个人收入文件
只看房子本身能不能赚钱——不管你个人报多少税、有几套房。DSCR ≥ 1.0 即可。可用 LLC 持有。
- 投资房专属
- 信用分 660+
- 不限持有套数
No Doc Mortgage
不看税表的贷款方案总览
Bank Statement、DSCR、Asset Depletion 三种免税表方案对比，帮你找到利率最低的那个。
- 零税表要求
- 三方案对比
- 自住+投资均可
ITIN 贷款
没有 SSN 也能买房
用 IRS 签发的 ITIN 报税号申请。不查移民身份、不需要 SSN、接受替代信用记录。首付 20% 起。
- 无需 SSN
- 替代信用可用
- 不查移民身份
外国人贷款
护照即可，人在海外也能申请
不需要 SSN、ITIN、美国信用记录或美国工作。用护照+海外收入申请，首付 25% 起。投资房和自住均可。
- 护照即可
- 海外收入认可
- 可远程办理
Asset Depletion 贷款
有资产无工资？资产当收入
把银行存款、退休金、股票等流动资产除以贷款月数当作"月收入"。退休人士和高净值借款人首选。
- 无需工资收入
- 信用分 700+
- 适合退休人士
哪些人需要 Non-QM 贷款？
以下为服务案例展示，旨在说明服务类型与流程体验，不暗示保证批准
自雇/小生意老板
餐馆、超市、美甲店、装修公司——收入好但报税少。Bank Statement 贷款看流水不看税表，是最常用的 Non-QM 方案。
房地产投资者
已有多套房，个人 DTI 超标。DSCR 贷款只看租金收入，不限持有套数，不受个人收入约束。
ITIN 持有人
没有 SSN，用 ITIN 报税多年。传统银行不受理，ITIN 贷款专门为你设计，不查移民身份。
外国人/非居民
人在中国或刚到美国，没有美国收入证明。Foreign National 贷款用护照+海外收入申请。
退休/高净值人士
退休了没有工资单，但账户里有几百万。Asset Depletion 把资产当收入算，解决"有钱没收入"的难题。
新移民/工作签证
H-1B 刚拿到、绿卡还在排期、来美国不满两年。信用记录短、收入文件不全，Non-QM 有专门通道。
Non-QM 方案一览表：快速找到你的方案
| 方案 | 收入证明 | 最低首付 | 信用分 | 最适合 |
|---|---|---|---|---|
| Bank Statement | 12-24月流水 | 10% | 620+ | 自雇/现金收入 |
| DSCR | 租金评估报告 | 20% | 660+ | 投资房 |
| No Doc | 多种替代方式 | 10-20% | 620+ | 不想交税表 |
| ITIN | 税表+替代信用 | 20% | 替代信用 | 无SSN |
| 外国人 | 海外收入证明 | 25% | 无需美国信用 | 非美国居民 |
| Asset Depletion | 资产账户文件 | 20% | 700+ | 退休/高净值 |
| 工作签证 | Offer Letter+流水 | 10-20% | 680+ | H-1B/L-1 |
我帮过的华人客户里，70% 以上用的是 Bank Statement 或 DSCR。不确定哪个适合你？打个电话 15 分钟就清楚。
Non-QM 贷款申请流程
不管哪种方案，流程都差不多——比你想象的简单
电话评估·选方案
告诉我们你的职业、收入方式、有没有 SSN、想买自住还是投资房。15 分钟确定最适合你的 Non-QM 方案
不影响信用分，不收任何费用
准备替代文件
根据方案类型准备材料——银行流水、租金合同、资产证明或护照。我们会给你一份精确清单
不需要 W-2，不需要传统税表
获得预批信
提交材料后最快 1-3 天获得 Pre-Approval Letter，确认你的最大贷款额度
预批信让卖家和中介知道你是真买家
选房·下 Offer
持预批信看房出价。全程中文协助验房、评估、谈判
有问题随时打电话或微信
过户拿钥匙
签署贷款文件完成 Closing，从申请到过户通常 21-45 天（视方案类型）
所有文件中文解释清楚再签
客户真实反馈
以下为服务案例展示，旨在说明服务类型与流程体验，不暗示保证批准
$720K 购房 · 28天过户
$420K×4 · 零个人收入文件
$1.2M 购房 · 人在上海远程办理
跑了四家大银行全被拒——开超市的，税表上的收入根本不够贷款。一个朋友介绍找了 Union Lending，用银行流水重新算了收入，发现我其实能贷 $65 万。从被拒到拿到钥匙不到 40 天。之前三年白白租房了。
人在上海想在尔湾买套房给孩子读书用，没有美国身份也没有美国银行账户。Julie 帮我走了 Foreign National 方案——护照+国内银行流水+工作证明，首付 30%，全程远程办理。没想到外国人也能这么顺利。
