What Is a Stated Income Mortgage in 2026?
A stated income mortgage originally referred to loans where borrowers could simply "state" their income without documentation — these were banned after the 2008 financial crisis by the Dodd-Frank Act. In 2026, "stated income mortgage" has evolved to mean non-QM loan programs that use alternative income documentation instead of traditional tax returns. The most common version is the bank statement loan, which uses 12-24 months of bank deposits to calculate income — bypassing the tax return entirely. This is legal, regulated, and specifically designed for borrowers whose tax returns understate their actual earning power due to legitimate deductions.
简单说：2008 年以前那种"随便说个收入就能贷"的已经没了。今天的 stated income mortgage 是用银行流水代替税表来证明收入。你报税报得少没关系，只要银行账户里每个月存进去的钱足够，就能贷到款。这对华人自雇群体特别重要——大家都知道，报税少和实际赚得少是两回事。
利率仅供参考，实际利率取决于首付比例、信用分、物业类型等因素，以最终审批为准。
报税越少，贷款越难——这个死循环你陷进去了吗？
"年入 $20 万，AGI 只有 $7 万"
你和 CPA 辛辛苦苦把折旧、车辆费用、home office、business meal 全抵掉了——合法的，该抵的。但银行 underwriter 只看 1040 第 11 行的 AGI：$7 万。$7 万收入贷不了多少钱。多报税？那今年要补 $4 万多税。
"为了贷款改报税，CPA 说太危险"
有人建议"少抵扣两年，把 AGI 做高"。CPA 说这叫 amended return，连续大幅修改税表会触发 IRS audit。而且补税的钱可能比利息差价还多——为了贷款倒贴 $5-8 万税，不值得。
"贷款额度被税表锁死了"
按 AGI $7 万算 DTI，最多贷 $25-30 万。但你的银行流水每月存入 $16,000+。你实际能承担 $80 万的房子，但传统银行只批 $30 万。差了整整 $50 万。
根源在于：传统贷款的收入认定标准是给 W-2 上班族设计的——固定工资、没什么抵扣、AGI 接近真实收入。自雇人士的 AGI 天然被压低，你需要走不同的审批通道。
Stated Income 2026 版：怎么绕过税表贷到款
今天的 stated income 不是"随便说个数"——是用银行流水等替代文件，让贷方看到你的真实收入而不是税务收入
Bank Statement Loan — 用流水证明真实收入
贷方看你过去 12-24 个月的银行流水，计算每月平均存款额，按一定比例（通常 50% 商业流水 / 100% 个人流水）认定为你的月收入。
一位在 Flushing 开了三家美甲店的客户——年流水 $120 万，但 Schedule C 报了 $60 万 expense + $25 万折旧，AGI 只有 $35 万。用 24 个月商业流水，贷方按存款 50% 算月收入 $5 万，DTI 只有 28%，轻松贷了 $110 万买了 Bayside 的独栋。如果用税表？$35 万 AGI 最多贷 $60 万。差了整整 $50 万。
- 12-24 个月银行流水（个人或商业）
- 不看 1040 / 不看 Schedule C / 不看 AGI
- 信用分 620+ / 首付 10% 起
- 最高 $300 万+
P&L Statement Loan — CPA 出具利润表
部分贷方接受 CPA 出具的 Profit & Loss Statement 作为收入证明——不用税表，CPA 根据实际经营情况出具一份独立的利润表。
这个方案适合已经有 CPA 在做账、但还没报税（或者刚开始创业不到两年）的借款人。CPA 信的含金量取决于 CPA 的资质和出具报告的详细程度。
- CPA 出具的年度 P&L Statement
- 通常需要配合 2-3 个月银行流水佐证
- 信用分 660+ / 首付 15-20%
- 适合新创业、尚未报税的借款人
DSCR — 完全不看个人收入
如果你买的是投资房，DSCR 贷款根本不问你报了多少税——它只看房子的租金能不能覆盖月供。你的 1040 长什么样完全无关。
对于已经有一两套房、想继续扩张投资组合的华人企业主来说，DSCR 是最干净的路径：每套房独立审批，不影响个人 DTI，不暴露税务信息。
- 零个人收入文件——不看税表不看流水
- DSCR ≥ 1.0（租金 ≥ 月供）
- 信用分 660+ / 首付 20-25%
- 可以用 LLC 持有
Stated Income vs Traditional Loan: 算一笔账
真实案例：年收入 $20 万的自雇人士，AGI $7 万，购买 $80 万房产
| 对比项 | Stated Income（Bank Statement） | 传统贷款（看税表 AGI） |
|---|---|---|
| 收入认定 | $16,000/月（银行流水） | $5,833/月（AGI $7 万÷12） |
| 最高贷款额 | $64 万（首付 20%） | $25-30 万（DTI 限制） |
| 能买的房子 | $80 万独栋 | 最多 $37 万 Condo |
| 参考利率 | 7.5% | 6.75% |
| 月供（$64 万贷款） | ~$4,476 | N/A（贷不到这么多） |
| 需要改税表？ | 不需要 | 需要多报 $13 万 AGI（补税 ~$4 万+） |
| 审批看什么 | 12 个月银行流水 | 2 年完整税表+W-2 |
利率高 0.75%？$64 万贷款 30 年多付约 $4 万利息。但如果改税表多报收入，你要补 $4 万+ 税——还有 IRS audit 风险。Bank statement 方案：不改税表、不补税、直接贷到你需要的额度。
这些报税少的人都成功贷到了款
以下为服务案例展示，旨在说明服务类型与流程体验，不暗示保证批准
连锁餐饮老板
三家店年流水 $200 万+，但折旧+设备+人工抵掉大半，AGI 只有 $18 万。用商业银行流水按 50% 算收入 $83K/月，贷了 $130 万买了 Great Neck 的独栋。
房产经纪人
1099 佣金收入 $22 万，但 Schedule C 抵掉了 marketing、car lease、office 等 $9 万 expense，AGI 降到 $13 万。用 1099 gross income 审批，按 $22 万算，贷了 $85 万。
进出口贸易商
一人公司做中美贸易，年进账 $90 万+，但 COGS 和 shipping 成本抵掉 70%，AGI 只有 $27 万。用个人银行流水显示每月稳定进账 $7.5 万，贷了 $95 万。
医美诊所老板
自己的诊所年收入 $45 万，但设备折旧+malpractice insurance+员工薪资抵完 AGI 只剩 $15 万。用商业银行流水按月均 $37K 存款、50% 计算月收入 $18.5K，贷了 $90 万。
电商多店铺卖家
Amazon+eBay+TikTok Shop 三个平台，年销售 $150 万。退货、广告、仓储抵完 AGI 只有 $22 万。用个人银行流水（所有平台打款汇总），贷了 $78 万。
美甲连锁老板
四家美甲店月流水合计 $12 万，大部分现金收入。CPA 只报了 $6.5 万 AGI——银行说贷不了。用 ITIN + bank statement 组合方案，按流水 50% 算收入，首付 25% 贷了 $52 万。
关于 Stated Income Mortgage 的常见误解
误解："随便说个收入就行"
2008 年之前确实是这样，所以才爆了次贷危机。2026 年的 stated income 必须有替代文件支撑——银行流水、1099、CPA P&L。贷方依然会验证你的还款能力，只是用不同的文件。
误解："利率会高得离谱"
Bank statement 贷款利率通常比传统贷款高 0.5-1.5%。以 $64 万贷款为例，7.5% vs 6.75%，每月多付约 $320。但如果你因此能贷到需要的额度（而不是被 AGI 卡死），这个差价完全值得。而且以后可以 refinance。
误解："不合法，是灰色地带"
完全合法。Non-QM 贷款是 Dodd-Frank 法案框架内的合规产品，由联邦监管的持牌贷方发放。Bank statement loan 不是"野路子"——它是法律明确允许的替代审批路径。详见 Non-QM 贷款介绍。
Stated Income 贷款五步流程
从咨询到拿钥匙，全程中文专人服务
免费电话评估
告诉我们你的职业类型、银行流水大概金额和报税情况——15 分钟确定用 bank statement、1099 income 还是 P&L 方案
不影响信用分，不收任何费用
准备银行流水
下载最近 12-24 个月的银行流水（PDF 即可）。商业账户和个人账户都可以用。我们会告诉你哪些存款算收入、哪些不算
不需要税表、不需要修改报税
获得预批信
提交流水后最快 1-3 天获得 Pre-Approval Letter，明确你能贷多少、利率多少
预批信让卖家知道你是认真的买家
选房下 Offer
持预批信看房、出价。全程中文协助完成验房和评估
有任何疑问随时打电话或微信
签约过户拿钥匙
签署贷款文件完成 Closing，从申请到过户通常 21-35 天
所有文件中文解释清楚再签
客户真实反馈
以下为服务案例展示，旨在说明服务类型与流程体验，不暗示保证批准
$1.3M 购房 · 30天过户
$950K 购房 · 28天过户
$850K 购房 · 32天过户
做中餐十五年了，从来没想过能贷到 $130 万的房子。之前找了两个 broker，一个说要我多报三年税然后再来，一个说按 AGI 最多贷 $55 万。Julie 看了我的银行流水说完全没问题——流水里的钱才是真的。从开始到过户 30 天，全中文，一点不 stressful。
我是做房产经纪的，收入全是 1099 佣金。报税的时候 CPA 帮我抵了一大堆——marketing、car lease、staging 费用。AGI 只有 $13 万，但 1099 total 有 $22 万。Julie 用了 1099 income program，直接按 $22 万审批。利率 7.25%，很合理。最后贷了 $85 万买了梦想的房子。
