为了孩子的学区来了长岛买房这一步，不该被银行卡住
Great Neck · Syosset · Jericho — 好学区的房子找到了，贷款的事交给我们
看中了 Great Neck 的学区，存了首付，银行却嫌你报税少？从法拉盛搬到长岛，信用记录还不够长？长岛的房子好找，贷款的门道才是真正的难关。Union Lending 总部在法拉盛，帮长岛华人买房多年，什么情况我们都见过。
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- 学区房 · 独栋 · Bank Statement 不查收入
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数据更新: 2026年3月 · 来源: Zillow, Nassau/Suffolk County, FHFA
在长岛买房，这三件事最让人头疼
长岛房产税全美最高之一，月供算下来比想象中多很多
长岛 Nassau County 平均税率 2.13%，买一栋 $60 万的房子，光房产税每年就要 $12,780。银行算你的 DTI（债务收入比）时，房产税占一大块——很多人收入够买房，但被税拖下来。
在法拉盛做了十年生意，到长岛买学区房，银行说你收入不够
很多华人在法拉盛、曼哈顿做生意，赚了钱想到长岛给孩子找个好学区。银行流水很好看，报税只有一个零头。Chase 看了税表直接摇头——你的钱是真的，银行不认而已。
刚到美国几年，想在长岛安家，没信用记录怎么办？
长岛的学区好、环境好，很多新移民都想搬过来。来了两三年，有工作有存款，但信用记录几乎空白。问了几家银行都说不行——其实不是买不了，是没找对方案。
这三个问题，我们每天都在帮长岛客户解决。致电 (929) 391-8333，每一个都有解法。
长岛华人买房为什么越来越多人找 Union Lending？
长岛是纽约华人家庭升级的首选——从法拉盛和布鲁克林搬出来，给孩子找个好学区。这里的房子以独栋为主，贷款方式和城区公寓完全不同。
- 学区房融资经验丰富，Great Neck、Syosset、Jericho 这些热门学区，买家竞争激烈，我们知道怎么让你的 offer 更有竞争力
- 长岛高税率不怕，税率 2%+ 确实高，但我们帮你算清楚实际月供，很多人算完发现其实买得起
- 自雇业主是大头，在城里做生意到长岛住，Bank Statement 不查收入贷款是我们帮得最多的方案
- 全程中文，电话+微信即可办理——长岛客户不需要专门跑到法拉盛，材料加密上传，签字时才见面
独栋还是 Townhouse？Nassau 还是 Suffolk？
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长岛的房产税这么高怎么算才能买得起？
Nassau County 平均税率 2.13%，Suffolk County 约 1.9%。买 $58 万的房子，每年房产税 $11,000–$12,500。但别被这个数字吓跑——算清楚之后，很多人发现还是买得起。
- STAR 减免帮你省税 — 纽约 STAR Program 自住房可减 $1,000+ 房产税，Enhanced STAR（65+）减更多
- 房产税纳入 PITI — 我们帮你算的月供是含税含保险的全包价，不会到时候有"隐藏费用"
- 高税率 = 高贷款门槛？不一定 — Bank Statement 贷款算 DTI 更灵活，即使税高也有方案
- 长期来看是投资 — 高税率维持了好学区和社区品质，长岛房价 5 年涨了 30%+ [1]
想知道长岛的房子你每月到底要付多少？致电 (929) 391-8333，10 分钟帮你算清楚。
在长岛买房，月供大概多少？
输入房价，30 秒看到结果——预填长岛中位数房价和 Nassau 税率
以上仅为估算，实际利率和费用因个人情况而异。预填数据基于长岛房价中位数及 Nassau County 平均税率 [1][2]
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长岛买房热门贷款方案
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Bank Statement 不查收入贷款
长岛自雇业主首选。在法拉盛做生意、到长岛住——凭银行流水审批，不需要 W-2，最高 $3M+。
了解不查收入贷款学区房购房贷款
独栋住宅购房。Conventional 首付低至 5%，Jumbo 首付 10%+。Great Neck、Syosset 学区房融资经验丰富。
了解购房贷款Jumbo 大额贷款
长岛好学区房价常超 conforming 限额 $806,500。Jumbo 贷款首付 10%+，Bank Statement 也可以走 Jumbo。
了解 Jumbo 贷款ITIN / 新移民贷款
没有 SSN 也能在长岛买房。ITIN 贷款不查移民身份，替代信用可用房租水电记录。
了解 ITIN 贷款DSCR 投资贷款
纯以租金收入审批，不看个人报税。长岛租金水平高，DSCR 比率容易达标。
了解 DSCR 贷款再融资 Refinance
已在长岛有房？CEMA 再融资只对新增金额缴 MRT，一笔省 $8,000–$15,000。
了解再融资方案长岛买房，Nassau 和 Suffolk 怎么选？
两个 County 各有优势——搞清楚区别，选对区域
| 对比项目 | Nassau County | Suffolk County |
|---|---|---|
| 华人聚居程度 | 高（Great Neck、Manhasset、Syosset） | 中等（Stony Brook、East Setauket） |
| 房价区间 | $50–150万 | $40–100万 |
| 房产税率 | 平均 2.13% | 平均 1.9% |
| 到曼哈顿通勤 | LIRR 35–50分钟 | LIRR 60–90分钟 |
| 学区排名 | Great Neck/Syosset/Jericho 全美Top 10 | Ward Melville/Commack 州内Top 30 |
| 房产类型 | 独栋为主，部分 Townhouse | 独栋为主，地块更大 |
| 适合谁 | 重视学区+通勤、预算充裕 | 追求空间+性价比 |
不确定选哪个 County？致电 (929) 391-8333，帮你分析。
在长岛，犹豫的代价有多大？
你每个月在城里交的房租，正在帮房东还他的月供
- Great Neck $58 万独栋，20% 首付 $11.6 万，月供约 $4,270（含长岛高税率）
- 每月 $4,270 在攒自己的资产，5 年后净值 $110K+
- 房贷利息+房产税可抵税，长岛高税率反而抵税更多，每年省 $8,000–$15,000
- 孩子立刻入学好学区，Great Neck/Syosset/Jericho 不用再等
- 锁定当前价格，长岛房价近 5 年涨了 30%+
- 有自己的院子和车库，不用再挤城里的公寓
- 法拉盛 2 居室月租 $2,500 = 每年 $30,000 给房东
- 利率涨 0.5%，$46 万贷款 30 年多付 $55,000
- 房价再涨 5%，$58 万的房子多付 $29,000
- 孩子在普通学区多待一年，就少了一年好学区的积累
- 租房没有任何税收优惠——在长岛买房反而能抵更多税
- 等来等去，好学区的房价只会更高
长岛哪些区域华人买房最多？
每个社区特点不同，价格也不同
Great Neck 大颈
Great Neck 学区全美 Top 10，是长岛华人最集中的区域。独栋 $80–150 万，Townhouse $50–80 万。很多法拉盛华人家庭为了孩子上学搬到这里。Bank Statement 贷款和 Jumbo 贷款用得最多。
Manhasset 曼哈塞特
学区排名顶尖，社区富裕。独栋 $100–200万+。华人家庭近年增长明显，追求学区+生活品质的首选。
Syosset · Jericho
Syosset 和 Jericho 学区长期全美前列，房价比 Great Neck 友好。独栋 $60–120 万。很多预算有限但重视学区的华人家庭选这里。
Roslyn · Roslyn Heights
Roslyn 学区优秀，小镇中心有历史韵味。独栋 $70–130 万。通勤 LIRR 到 Penn Station 约 45 分钟，兼顾学区和交通。
Stony Brook · East Setauket
Stony Brook 大学所在地，华人学者和科技人员聚集。独栋 $45–75 万，性价比高。Suffolk County 税率略低，适合追求空间的家庭。
他们在长岛做到了
每位客户的情况不同，结果仅代表个人经历，不构成对贷款批准的保证
在法拉盛开了十五年中餐馆，月流水 $35,000+，报税只有 $6,000。两个孩子到了上学的年纪，看中 Great Neck 一栋 $92 万独栋。Chase 和 BOA 都拒了。Union Lending 说你的流水就是你的收入，Bank Statement 方案 42 天过户。现在两个孩子都在 Great Neck 上学了。
来美国四年，在 Syosset 一家公司上班。有 ITIN 没有 SSN，信用记录只有一年。问了几家银行都说不行。Union Lending 帮我用 ITIN 方案加替代信用，$56 万独栋，15% 首付，45 天过户。两个孩子现在在 Syosset 学区上学。
在法拉盛住了八年，一直想搬到长岛给孩子找好学区。Jericho 一栋 $68 万独栋，Conventional 贷款 10% 首付。Union Lending 从预审到过户 32 天，比我想象的快多了。现在每天送孩子上学走路 10 分钟，值了。
在 Hicksville 买了一栋 2 家庭住宅，$78 万。自己住一层，另一层出租 $2,800/月。用 DSCR 贷款，银行只看租金不看我报税。月供 $5,100，减去租金实际只付 $2,300。比在城里租房便宜。
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签字、过户、拿钥匙。恭喜——在长岛有自己的房子和院子了
每一笔月供都在给自己攒资产在长岛给孩子一个好学区，这件事没有你想的那么远
很多客户说，最难的一步就是拿起电话。打完那个电话，后面的事都有人帮你。
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长岛买房常见问题
数据来源
- Zillow Home Value Index — Long Island, NY, 2026 Q1
- Nassau County Department of Assessment — Property Tax Rates 2025-2026
- FHFA Conforming Loan Limits, 2025
